Die Hypothek, den Kredit auf das Haus, den kommerziellen Kredit

Dank tiefer Hypothekarzinsen ist privates Wohneigentum für viele Leute erschwinglich geworden. Aber es gilt dennoch: Zuerst sorgfältig budgetieren, erst dann kaufen.

Ein hübsches Haus für eine Million Franken besitzen und doch nur Zinsen von weniger als 1000 Franken im Monat zahlen? Was wie ein Märchen klingt, ist dank rekordtiefer Zinsen derzeit möglich, theoretisch zumindest. So sieht die Rechnung aus: Bei 200′000 Franken Eigenkapitaleinsatz muss der Käufer eine Hypothek über 800′000 Franken aufnehmen. Der Geldmarktzins Libor lag Ende letzter Woche bei 0,4 Prozent; zuzüglich einer Kundenmarge von 0,7 Prozent kostet eine Libor-Hypothek also nur 1,1 Prozent. Bei einer Hypothek über 800′000 Franken entspricht dies jährlichen Zinsen von 8800 Franken oder nur 733 Franken pro Monat.

Dem Eigenheimmarkt scheint sich dank dieser Konstellation tatsächlich ein neues Segment Käufer zu erschliessen. Adrian Wenger, Finanzierungsberater beim VZ (Vermögenszentrum), sagt dazu: «Es kommen vermehrt Kunden, die zuvor Mieter waren, aber derzeit keine passende Wohnung zu einem zahlbaren Preis finden.» Wenn sie die Zinsrechnung anhand einer Eigentumswohnung aufstellen, realisieren sie rasch einmal, dass sie Kaufen günstiger kommt als Mieten.

Wo liegt die Schmerzgrenze?

Natürlich hat die Sache einen grossen Haken, und zwar insofern, als jede Immobilie nicht nur gerade jetzt, sondern langfristig finanzierbar sein muss. «Der Libor kann sehr schnell auf fünf oder sechs Prozent steigen», warnt Adrian Wenger vom VZ. Eine Libor-Hypothek auf Basis des 3-Monats-Libors erfährt, wie der Name sagt, alle drei Monate eine Zinsanpassung an den aktuellen Geldmarkt. In Phasen steigender Zinsen können die Kosten im Nu die Schmerzgrenze erreichen. Für Haushalte, die keine grossen finanziellen Reserven haben, kommt ein Kauf mit einer solchen Geldmarkthypothek gar nicht erst in Betracht. «Für solche Kunden ist die Sicherheit von Festhypotheken das Richtige», so Wenger.

Nur wer die Risiken tragen kann, oder sie mit Zinsabsicherungen limitiert, sollte die Variante mit Libor-Hypotheken ernsthaft prüfen. Erstaunlicherweise findet das Produkt aber nach wie vor wenig Verbreitung – nicht zuletzt weil es von den Banken gar nicht gross beworben wird. Die Vermutung liegt nahe, dass viele Bankberater ihren Kunden die etwas teureren Festhypotheken ans Herz legen – wenn die Bank auf der Passivseite Spargelder zum Beispiel zu 0,5 Prozent verzinst, gewährt sie lieber eine Festhypothek zu 2,5 statt eine Libor-Hypothek zu 1,1 Prozent.

Wer von den tiefen Geldmarktzinsen profitieren will, sollte auf Libor-Hypotheken setzen und nicht etwa auf kurzfristige Festhypotheken von ein bis zwei Jahren Vertragsdauer. Denn diese sind deutlich teurer und bieten doch nur eine zeitlich sehr begrenzte Sicherheit. Wenn schon Festhypotheken sind jetzt solche mit langen Laufzeiten das Gebot der Stunde – jedenfalls für alle, denen an Budgetsicherheit gelegen ist. In der Regel ist es zweckmässig, unterschiedliche Laufzeiten zu staffeln und damit die Chancen und Risiken besser zu «diversifizieren». Auch die klassische variable Hypothek kann im Rahmen einer Gesamtstrategie sinnvoll sein, vor allem der Flexibilität wegen. Wer Amortisationen leisten will oder an einen Verkauf denkt, ist damit gut bedient.

Im Übrigen sind die üblichen «goldenen Regeln» in der Hausfinanzierung zu beachten. Das heisst: Mindestens 20 Prozent mit Eigenkapital finanzieren und darauf achten, dass die regelmässigen Kosten für Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Für diese Tragbarkeitsrechnung sollte man unbedingt einen langfristigen Durchschnittszins von 5 Prozent einsetzen. Als grobe Orientierungshilfe eignet sich auch die 6-Prozent-Regel, wonach ein Haus längerfristig inklusive Zinsen und Nebenkosten etwa 6 Prozent des Kaufpreises kostet.
(Tages-Anzeiger)