Die Hypothek, den Kredit auf das Haus, den kommerziellen Kredit

NEW YORK (Dow Jones)–Zunehmende Zahlungsausfälle bei großvolumigen Immobilienkrediten lassen in den USA weitere Belastungen für Banken und Investoren befürchten. Bei den so genannten “Jumbo”-Hypotheken waren im Dezember 6,9% der Kredite 90 Tagen und mehr in Zahlungsverzug, wie das “Wall Street Journal” (WSJ – Mittwochausgabe) unter Verweis auf einen Bericht des Research-Unternehmens LPS Applied Analytics berichtet. Im Vorjahr hatte die Quote erst 2,6% betragen.

Als “Jumbo”-Hypotheken werden die Kredite bezeichnet, deren Hypothekensumme über den festgesetzten Obergrenzen der staatlichen Immobilienfinanzier Fannie Mae und Freddie Mac liegt. Im Durchschnitt haben sie ein Volumen von 750.000 USD und können 5 Mio USD erreichen.

Die deutlich steigende Arbeitslosigkeit in den USA in allen Branchen und auf allen Gehaltsebenen wird noch eine Zunahme der Zahlungsausfälle nach sich ziehen. Im Dezember war die Arbeitslosenquote in allen 50 US-Staaten angestiegen, mit den stärksten Zuwächse in Kalifornien und Florida, wo Hausbauer die meisten Jumbo-Hypotheken aufgenommen haben. Die Ausfälle treffen Hypothekengeber heftig, weil die als Sicherheit dienenden Häuser des gehobenen Preissegments in der aktuellen Marktlage außerordentlich schwierig zu verkaufen sind.

Nach Angaben des Fachblatts “Inside Mortgage Finance” haben US-Banken von 2002 bis 2006 jährlich ein Volumen von durchschnittlich 557 Mrd USD an Jumbo-Hypotheken gewährt. In den ersten neun Monaten des Jahres 2008 entfiel knapp die Hälfte des US-Marktes auf drei Hypothekengeber. Chase Home Finance und Washington Mutual, die beide zu J.P. Morgan Chase & Co gehören, vergaben über 25% der Großhypotheken. Bank of America Corp und Wells Fargo & Co. brachten es jeweils auf einen Anteil von 11%.

Nach Ansicht einiger Analysten könnte die Kreditklemme zusätzliche Zahlungsverzüge bei Großhypotheken nach sich ziehen, da die Refinanzierung erschwert werde. Credit Suisse hat berechnet, dass im September 2008 fast 25% der “Jumbo”-Hypotheken den Wert der Häuser überstiegen. Ginge man von einem weiteren Preisverfall von 15% im den nächsten zwei Jahre aus, würde der Anteil sogar auf 42% der Hypothekenkredite steigen.

Die Zahlungsverzugs-Quote bei “Jumbo”-Hypotheken liegt allerdings noch immer deutlich unter jener für Subprime-Hypotheken mit geringer Bonität und den”Alt-A”-Krediten mit mittelguter Bonität. In beiden Bereichen liegt die Verzugsquote derzeit über 17%.